Как проверить участок, не выходя из дома
У владельцев загородных домов Подмосковья появилась прекрасная возможность узнавать важную информацию о своих участках, не выходя из дома. На геопортале Подмосковья работают полезные сервисы.
«Градпроработка онлайн» позволяет по кадастровому номеру узнать ВРИ участка и какие ограничения на строительство у него есть, а если участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, то сервис сообщит порядке согласования строительства;
Сервисом «Стройка рядом с домом» можно проверить, какие объекты сейчас строятся на интересующем участке и в радиусе трех километров от него, и какая социальная инфраструктура находится поблизости.
Сервис «Агроанализ» показывает, пересекается ли участок с землями сельскохозяйственного назначения, и даже выдает актуальные сведения об особо ценных и мелиорируемых сельскохозяйственных угодьях по соседству.
В этом была наша главная задача при создании онлайн сервисов.
Чуть менее популярен сервис «Стройка рядом с домом»: им проверили участки 20 000 человек.
Недавно на портале заработал еще один сервис: «Кадастровому инженеру». С его помощью можно получить сведения о земельный участок, который пока на стадии изменения и формирования, и данные о нем еще не внесены в ЕГРН.
Узнайте на FORUMHOUSE, как изменить ВРИ участка.
Как проверить земельный участок для строительства дома или с уже готовым домом перед покупкой
1. Найдите свой участок на кадастровой карте
Перейдите по ссылке https://pkk.rosreestr.ru/, введите слева номер участка и нажмите «Найти».
Вы увидите расположение участка на местности, а также характеристики участка. Обратите внимание, чтобы в категории земель стояло: «Земли населенных пунктов».
2. Проверьте, соответствуют ли параметры вашего земельного участка видам разрешенного использования для данной территории, обозначенным в правилах землепользования и застройки вашей территории
На странице справа появятся документы территориального планирования. Найдите действующий генеральный план и действующие ПЗЗ (правила землепользования и застройки) вашего поселения.
Скачайте документы и найдите на картах, попадает ли ваш участок в границы населенного пункта, и определите, какой градостроительный регламент имеет данный участок.
Иногда бывают такие ситуации, что сведения Росреестра с публичной кадастровой карты не совпадают с документами градостроительного зонирования.
Знайте, генеральный план и правила землепользования и застройки имеют большую юридическую силу, чем данные Росреестра.
Градостроительный план и ПЗЗ необходимо также найти на сайте вашего муниципального образования и провести аналогичную проверку. Бывают ситуации, когда документы не совпадают между собой.
3. Проверьте историю вашего участка
Аккуратно просмотрите все результаты поиска.
В них вы увидите, как переходило право собственности на данный участок, проверьте бывших собственников участка на юридическую чистоту.
4. Найдите в социальных сетях группу вашего населенного пункта, спросите тех, кто уже живет на территории, с какими сложностями они сталкиваются
Но будьте аккуратны, иногда бывает так, что люди сами не знают, что живут в незаконных домах.
5. Кроме онлайн-проверки мы рекомендуем запросить в отделе архитектуры вашего муниципального образования ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)
Также его можно заказать на сайте www.gosuslugi.ru
6. Также мы рекомендуем сходить на личный прием к главе поселения
Познакомиться с ним, уточнить, какие работы ведутся по территории, где вы собираетесь строиться: есть ли чистка дорог в зимнее время, когда планируется ремонт дорожного полотна, какие планы по развитию данной территории.
Если в ходе проверки у вас появились сомнения — изучите вопрос максимально подробно: проконсультируйтесь с юристом, почитайте статьи и законы и примите взвешенное решение.
Как узнать, что в моем дворе скоро начнется точечная застройка? Пять шагов
Сюжет, когда строители начинают рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходят на акции протеста, повторялся десятки раз — на Ботанике, на Юго-Западе, еще раз на Ботанике. Всегда это означает одно: люди опоздали, а девелоперская компания прошла через сложную бюрократическую процедуру получения всех разрешений, которая обычно длится больше года.
Вообще уплотнение ведется в каждом микрорайоне. Из последних — строительство 26-этажки на Амундсена, 57а (проект «Синары-Девелопмент») и двухсекционного дома в районе улиц Победы и Стахановская (проект «Астон.Екатеринбург»).
Заранее знать о планах строителей важно, ведь это может как улучшить качество жизни, так и сделать среду невыносимой. С одной стороны, девелопер может обновить кварталы с деревянными бараками или хрущевками, заменить изношенные сети, предложить новый сервис или услугу. После реновации капитализация целого квартала, а вместе с ней и стоимость вашей квартиры, могут вырасти.
С другой стороны, инвестор может захотеть выжать из участка максимум и строить столько квадратных метров, сколько позволяют нормативы. Тогда новостройка встанет фасад к фасаду к существующему дому, перекрыв соседям солнечный свет и уничтожив элементы дворового озеленения.
Чья земля?
Прежде чем что-то построить, компания-инвестор приобретает землю. Сведения о правообладателе есть в публичной кадастровой карте Росреестра, куда заносятся все участки, поставленные на учет, и где отражается данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Доступ к сайту свободный, но за выписку придется заплатить 275 рублей. Электронный запрос, оплата, и через 2-3 дня вы будете знать собственника.
Другой вариант — обратиться в земельный комитет городской администрации и запросить документы о том, за кем закреплена конкретная территория: градостроительный план земельного участка (в нем указываются параметры застройки и ограничения) и план межевания. Посмотреть график работы, адрес и прочие контакты земельного комитета можно здесь.
Как правило, детские и спортивные площадки во дворах относятся к дому и оформлены как общедолевая собственность жильцов, но не всегда. В любом случае это можно уточнить у своей управляющей компании.
Что можно строить?
Базовый документ, который определяет развитие конкретных кварталов, называется Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они состоят из регламентной части, которую недавно изменили чиновники, повысив коэффициент строительного использования территории (КСИТ), и карты градостроительного зонирования, где указаны зарезервированные места под жилье, офисы, парки, промышленность и другое.
В случае с точечной застройкой прежде всего интересуют зоны Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (среднеэтажная жилая застройка) и Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Именно в их границах можно возводить жилье (в зоне Ж-5 — аж до 100 метров) и коммерческую недвижимость.
Если Правила землепользования и застройки не предусматривают строительство жилья во дворе сейчас, то это не означает, что такой возможности не будет, скажем, через полгода. По обращению юрлиц в мэрии регулярно собирается комиссия по изменению ПЗЗ. Она может изменить зонирование или разрешить девелоперу увеличить предельные параметры строительства. Мониторить все поправки можно здесь.
Где будут строить?
Как правило, если застройщик задумал уплотнять квартал, то он не будет это делать за счет детской площадки. Во многих дворах есть огромный пустырь, который используется под стоянку, или заброшенное здание детского сада или хозпостройки. Именно такие объекты могут стать предметом сделки, которая касается только продавца и покупателя (так что оперативно о ней не узнать). Дальше девелопер меняет назначение земли и начинает готовиться к стройке.
Есть участки, которые принадлежат муниципалитету. В этом случае мэрия проводит аукцион на право аренды. Туда заявляются потенциальные инвесторы и торгуются: кто предложит больше — тому и достается лот. По такой же схеме разыгрываются участки для реновации, в терминологии горадминистрации — развитие застроенных территорий (РЗТ). Речь идет о расселении ветхих домов и возведении на их месте современного жилья.
Какой дом будут строить?
Этажность будущего здания, по сути, определяется двумя документами: Правилами землепользования и застройки на местном уровне и Нормативами градостроительного проектирования — на федеральном.
Нормативы градпроектирования гораздо ниже городских показателей — 1,5 кв. м недвижимости на 1 кв. м земли. В этом случае речь идет о микрорайоне в целом — с учетом проезжих частей, тротуаров, парков. Вот и получается, что его преодолеть практически невозможно.
Но и повышение КСИТ с 3 до 4 (это значит, что на каждом квадратном метре участка разрешат возводить 4 кв. м зданий вместо нынешних 3 кв. м), как уверяют девелоперы, никак не повлияет на плотность, поскольку есть требования по инсоляции, пожарным проездам, детским площадкам, парковочным местам.
Но застройщики могут совершенно легально отступить от КСИТ, если разработают проект планировки и обоснуют, зачем нужно увеличить плотность. То есть они должны показать, какими парковками будут пользоваться жильцы новостройки, как ездить машины, где играть дети. Вписать многоэтажку в любую местность можно, если распределить федеральные нормативы не на застраиваемый участок, а на весь квартал.
Например, возьмем план застройки территории на Амундсена, 57а. Еще месяц назад там стояла городская телефонная станция, ее снесли и сейчас начинают возводить жилье. Инвестор планирует построить 10100 кв. м нового жилья на маленьком участке в 0,3 га. Вроде бы это превышение всех нормативов и КСИТов (по крайне мере, действующего сейчас — 3), но инвестор подготовил планировку всего квартала площадью 47,3 га и новая плотность с учетом этого проекта получилась 11798,9 кв. м на гектар. Плюс к этому проектировщики не считают, что нужно строить детсад или школу, поскольку те, что находятся поблизости, справятся с наплывом новых детей.
Когда закончится стройка?
По закону стройке предшествует процедура учета мнения горожан. Раньше публичные слушания проводили в актовых залах районных ДК или в администрации города, куда любой желающий мог прийти и задать чиновнику любой вопрос. В 2018 году в мэрии приняли новый формат — переписка по интернету — и назвали его «общественные обсуждения».
Как и прежде, результаты собрания носят рекомендательный характер (то есть их необязательно учитывать). Тем не менее есть теоретическая возможность что-то поправить в девелоперском проекте (страница со всеми актуальными общественными обсуждениями находится здесь).
Правила предполагают три способа участия: через специальную форму на официальном сайте, в письменной форме через почту, а также через запись в книге учета посетителей. Материалы общественных обсуждений включают информацию о дате начала и окончания строительства, объемах, новых дорогах и соцобъектах.
Наконец, узнать о грядущей точечной застройке можно на сайте свердловского минстроя, где каждый месяц публикуется список выданных разрешений на строительство с указанием участка и сроков его действия. После получения этого документа рабочие могут начинать рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходить на акции, протестуя против точечной застройки.
Категория земли: как определить и что можно построить
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Содержание
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Читайте также
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Читайте также
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как победить выгорание
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
лучше делать это комплексно.
1. на сайте росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования и вам подгрузит росреестр информацию об утвержденных ПЗЗ.
2. на сайте Администрации (куда относится участок)в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Там обычно есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием. это поможет также уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.
3. если вам интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН (вопрос 350 р) и возможно там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публично карте).
4. если выбрали конкретный участок, можно попросить собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там весь свод ограничений и правил использования обычно. в тч ручейки, тропы зверей и тд))
4. и самое главное! даже если вы убедитесь, что никаких ограничений сейчас нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся. это реальность нашего государства. и частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами.
Liz, под словами «частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами» готова подписаться.
Добрый день, участок попал в ЗОУИТ конкретнее зона объёктов культурного наследия. Вопрос можно ли там строиться всё таки или нет. Указано, что запрещается строительство объёктов капитального строительства. кадастровый номер участка 40:25:000176:712
Элен, вам не позавидуешь( практика судебная не однозначная. желаю вам терпения и сил! у федералов в особенности очень часто бардак, и потом приходится разгребать всем. удачи!
