корректировка на материал стен дома при оценке дома

Обоснование корректировок

Объем передаваемых прав на здание

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов оценки равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Корректировка = 1

Корректировка на торги

Корректировка на местоположение

Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.

Объект оценки и объекты- аналоги расположены в с. Атемар, корректировка по данному фактору не производится. Корректировка = 1.

Корректировка на состояние объекта (на износ)

Корректировка на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),

где Иоц – физический износ объекта оценки, %,

Иан – физический износ объекта аналога, %.

Корректировка не производится. Корректировка = 1

Корректировка на площадь объекта

Площадь объектов-аналогов немного отличается от площади оцениваемого помещения. Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Для анализа взяты два объекта находящиеся в непосредственной близости друг от друга, которые обладают одинаковыми характеристиками, за исключением общей площади. Соотношение их площадей равно соотношению площадей оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку =1.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер дома (стр.215):

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м. 600 600 1,19 1,13 1,04 1,00

Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2

Корректировка на материал стен.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4 Жилая недвижимость» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2016 году, целесообразно вводить корректировку на материал стен (стр.212, т.74).

Кирпичные Из пенобетонных блоков Из клееного бруса Бревенчатые Каркасные

Кирпичные 1 1,13 1,18 1,19 1,31 Из пенобетонных блоков 0,88 1 1,04 1,05 1,15 Из клееного бруса 0,85 0,96 1 1,01 1,11 Бревенчатые 0,84 0,95 0,99 1 1,10 Каркасные 0,77 0,87 0,90 0,91 1

Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88

Корректировка на качество отделки.

Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить корректировку на качество(наличие) отделки (стр.245, т.91):

Свежий ремонт Требуется косметический ремонт Требуется капитальный ремонт

Свежий ремонт 1 1,16 1,38 Требуется косметический ремонт 0,95 1 1,18 Требуется капитальный ремонт 0,73 0,84 1

Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.

Корректировка на техническое обеспечение здания.

Техническое обеспечение объектов-аналогов, отлично от технического обеспечения объекта оценки. Корректировка не производится. Корректировка = 1

Веса аналогов

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Источник

Стены

Материал стен — важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому при несовпадении материала стен переоцениваемого строения с характеристикой этого элемента в аналоге, следует соблюдать следующие правила:

1? Бани и прачечные с бутобетонными стенами и со стенами, облицованными кирпичом и оштукатуренные снаружи — переоцениваются как кирпичные по соответствующим таблицам сборников.

1? Переоценка зданий с деревянными стенами, обложенными кирпичом, производится путем применения к аналогичным деревянным зданиям коэффициентов:

а) при кирпичной кладке с расшивкой швов — 1,08;

б) при кирпичной кладке со штукатурка и побелкой стен — 1,10.

1? Стоимость зданий с деревянными стенами, при наличии брандмауэров, следует определять путем применения К — 1,06 к стоимости 1 куб. м аналогичных зданий без брандмауэров.

1? Переоценка зданий со стенами из местных материалов производится путем применения следующих коэффициентов к стоимости аналогичных зданий со стенами из легких бетонных блоков (см. таблицу 20):

а) со стенами из туфа — 0,98

б) со стенами из ракушечника — 0,96

в) со стенами из окерманского камня — 0,95

1? Здания со стенами в закидку из пластин (дров), сторчевыми из пластин, а также глинобитными, глиноваликовыми, камышитовыми и т.п. переоцениваются путем применения к оценочной табличной стоимости 1 куб. м здания коэффициентов, указанных в п.4 Общей части к сборникам (перевод в другую группу капитальности).

1? Восстановительная стоимость навеса без обшивки определяется по таблице 157 «в», сборника N 26 с К = 0,80 к стоимости 1 кв. м пола.

1? При определении стоимости пристроенных зданий (при использовании стен соседних домов) удельный вес стен (без изменения удельного веса перегородок) уменьшать в общем удельном весе строения пропорционально отсутствующей длине.

1? Здания с бутобетонными стенами, а также с бутобетонными, облицованными кирпичом с штукатуркой снаружи переоцениваются как здания с кирпичными стенами по соответствующим таблицам сборников.

1? В связи с отсутствием в сборнике N 20 таблиц для переоценки двухэтажных бревенчатых строений — можно переоценивать таковые по аналогии с брусчатыми.

1? В таблицах сборников № № 18, 26, 28 предусмотрены восстановительные стоимости укрупненных показателей административных зданий с кирпичными стенами, т.е. для зданий I, II и III групп капитальности.

При переоценки по этим таблицам деревянных зданий, имеющих IV и V группу капитальности, необходимо произвести перевод принятой восстановительной стоимости, укрупненного показателям в группу капитальности переоцениваемого здания (см. п.4 общей части к сборникам).

1? При переоценке административных зданий шлакобетонных в 1 этаж применять К=0,94 к стоимости по таблице 84; то же в 2 этажа, К=0,93 к стоимости 1 куб. м по таблице 85.

1? Деревянные административные здания переоцениваются по таблицам 39 и 40 сборника N 18. Если объем переоцениваемого здания превышает предусмотренный в указанных таблицах сборника объем, переоценку можно производить по таблицам 36,37 и 38 того же сборника, таблицам 51 и 52 сборника N 26, том II и таблицам с 84 по 92 сборника N 28.

1? Укрупненные показатели, приведенные в сборниках для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков, если в сборнике нет отдельных показателей для конструкции стен из мелких блоков.

Источник

Корректировка на материал стен дома при оценке дома

Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.

на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания (демоверсия)

Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры

на Конструкцию многоквартирного жилого дома

Корректировка рыночной стоимости квартиры на материал стен, конструкцию многоквартирного жилого дома. К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир (местоположение, этажность, состояние и окружение дома; этаж, лифт, количество комнат, общая площадь квартиры, площадь кухни, коммуникации, санузел, лоджия/балкон), отличающихся типом многоквартирного дома.

Расчтет СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Тип многоквартирного жилого дома

Характеристика конструкций дома

По отношению к цене квартиры, расположенной в кирпичном здании

среднее значение

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»

Источник

Корректировка на материал стен дома при оценке дома

Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.

на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания (демоверсия)

Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры

на Конструкцию многоквартирного жилого дома

Расчтет СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Тип многоквартирного жилого дома

Характеристика конструкций дома

По отношению к цене квартиры, расположенной в кирпичном здании

среднее значение

Читайте также: персиковый цвет для стен

среднее значение

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

Источник

Корректировка при оценке квартир сравнительным методическим подходом.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.
Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.). Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты. Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

Таблица поправок, выражены в %

Объект	Усредненное значение наиболее типичной скидки, %	Минимальное знаечние,%	Максимальное значение, %
1 комнатная квартира

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	На природные объекты	Панорамный вид	Во двор	во двор-колодец или неупорядоченный двор	шумные места	на магистраль или проезжую улицу	на промышленные здания
На природные объекты	0	+1	+3	+6	+6	+8	+9
Панорамный вид	-1	0	+2	+5	+5	+7	+8
Во двор	-3	-2	0	-3	-3	-5	-6
во двор-колодец или неупорядоченный двор	-6	-5	-3	0	0	-2	-3
шумные места	-6	-5	-3	0	0	-2	-3
на магистраль или проезжую улицу	-8	-7	-5	-2	-2	0	+1
на промышленные здания	-9	-8	-6	-3	-3	-1	0

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Раздельная планировка	Смежно-раздельная планировка	Смежная планировка
Раздельная планировка	0	+5	+10
Смежно-раздельная планировка	-5	0	+5
Смежная планировка	-10	-5	0

3. Материал стен здания

Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Кирпич на монолитном каркасе, блочный	Кирпич, керамические / силикатные камни	Железобетонные панели	кирпич с деревянными перекрытиями	деревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный	0	0	+2	+3	+19
Кирпич, керамические / силикатные камни	0	0	+2	+3	+19
Железобетонные панели	-2	-2	0	+1	+17
кирпич с деревянными перекрытиями	-3	-3	-1	0	+16
деревянные	-19	-19	-17	-16	0

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.
Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем
социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие
потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.
Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	высококачественная отделка, индивидуальный дизайн	высококачественная отделка	простая отделка	Требует косметического ремонта	требует капитального ремонта
высококачественная отделка, индивидуальный дизайн	0	+3	+7	+10	+15
высококачественная отделка	-3	0	+4	+7	+12
простая отделка	-7	-4	0	+3	+8
Требует косметического ремонта	-10	-7	-3	0	+5

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	11 кв.м и больше	от 7-11 кв.м.	До 7 кв.м.	Кухня-ниша
11 кв.м и больше	0	+2	+5	+8
от 7-11 кв.м.	-2	0	+3	+6
До 7 кв.м.	-5	-3	0	+3
Кухня-ниша	-8	-6	-3	0

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Средние этажи	Верхние этажи	Последний этаж	Первый этаж
Средние этажи	0	+1	+3	+4
Верхние этажи	-1	0	+1	+3
Последний этаж	-3	-2	0	+1
Первый этаж	-4	-3	-1	0

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Хорошее	Удовлетворительное	Требует частичного ремонта	Требует капитального ремонта
Хорошее	0	+10 и больше	+15 и больше	+20 и больше
Удовлетворительное	-10 и больше	0	+10	+20
Требует частичного ремонта	-15 и больше	-10	0	+10
Требует капитального ремонта	-20 и більше	-20	-10	0

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Терраса и тому подобное	Больше одного балкона/лоджии	Один балкон/лоджия	Отсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное	0	+3	+5	+8
Больше одного балкона/лоджии	-3	0	+2	+5
Один балкон/лоджия	-5	-2	0	+3
Отсутствует балкон/лоджия	-8	-5	-3	0

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

Источник